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宁波土地市场真的凉了?

东部新城地块零溢价率成交 余姚宅地流拍……

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透明售房网 2019-09-19 来源: 宁波晚报
[摘要] 日前,地处东部新城的一宗商住混合用地以底价11100元/平方米拍卖出让。同一天,一宗姚江一线江景宅地、容积率低至1.1、可建江景别墅的纯宅地,最终流拍。业内不少人士唏嘘,宁波土地市场要“凉”了吗?

日前,地处东部新城的一宗商住混合用地以底价11100元/平方米拍卖出让。同一天,一宗姚江一线江景宅地、容积率低至1.1、可建江景别墅的纯宅地,最终流拍。业内不少人士唏嘘,宁波土地市场要“凉”了吗?

但业内分析人士认为,由于这两宗地块有点特殊,还称不上是宁波土地市场“凉”了的有力证据,接下来的几场土拍结果或许才能有所预示。

东部新城地块底价成交,余姚宅地流拍

9月16日,与明湖主湖相邻、北面挨着东部新城中轴景观河后塘河的商住混合用地——东部新城核心区以东片区B1-2#/3#地块,只叫了一轮价,就被宁波东部新城开发投资集团有限公司以楼面价11100元/平方米、零溢价拿下。

当天更早一点,位于余姚城区外围、南面紧邻姚江的一宗江景纯宅地出让,仅有的一轮报价为总价1586万元,与出让起始总价相同,但因该地块设有底价,业内人士推测,应该是1586万元的价格未达到预设的出让底价,最终宣告流拍。

此外,还有一宗位于宁海西店镇的纯宅地,宣告“因故终止交易”。

一半还是火焰,一半已是冷水

宁波某资深业内人士认为,已经“债务压顶”的房企,各种融资渠道都被卡得死死的,而政策风向又对房地产业甚是“不友好”,再联想到东部新城明湖边炙手可热地段的商住混合用地零溢价成交、余姚纯宅地的流拍,以及前阵子高新区东海府旁边的两宗商住混合用地、海曙鄞奉片区北宸府附近一线临奉化江的宅地均以不到10%的低溢价率成交,得出“宁波土地市场已凉”这样的结论,似乎没啥问题。

但必须看到,最近这几宗低溢价甚至零溢价成交、流拍的土地,都很特殊。

余姚流拍的这宗纯宅地实在太小,用地面积仅2500多平方米,按1.1的容积率,只能建两三幢别墅,不能作为常规的房地产开发项目。东部新城的零溢价商住混合用地,一半计容面积要建成办公楼且必须自持运营10年以上,另一半能建住宅的计容面积还要拿出1/5建租赁住房,这明显也不是常规的房地产开发项目,更不是一般的开发商能消化的。

同样,前阵子成交的高新区东海府旁边两宗商住混合用地,也附设了比较苛刻的条件,称不上是正常的地:40%计容建筑面积要建办公楼、商业,且其中的写字楼面积要占到85%(不准做单身公寓);开发商需自持一半的写字楼、商业10年。

相对而言,鄞奉片区北宸府东侧的江景宅地算是正常的地块,即便总价偏高了些,但这个位置,成交楼面价连2万元/平方米都没上,应该可以说是透了些市场的凉意了。

但也应该看到,尽管国内很多城市已经传出土地市场转凉、楼盘纷纷促销乃至给出每平方米降万元的“骨折价”等消息,但宁波楼市近段时间的表现,还是处于一种比较热的状态,圈外的洪塘、奉化等板块,依然是动辄“光盘”。

市场的惯性,并不会一夜之间突然消失

当然,也有一些板块如北仑,在房价涨到一定水平且市场供应大幅增加后,楼盘销售速度已明显放缓。也有圈内个别楼盘已开始以节日特惠、尾盘清盘等名义,犹抱琵琶半遮面地降价促销。

一半还是火焰,一半已是冷水。个盘分化是市场将转折未转折、市场惯性将刹车未刹车时的典型表现。看宁波土地市场是否真的由热转凉,今天要拍的鄞州区GX05-01-08地块或许是一个观察窗口,该地块位于东海府旁边,是一宗没什么附加条件的纯宅地。

更远一些,本月底要拍的两宗地段位置上佳的“宝地”,也可以作为观察窗口:9月25日,东部新城核心区以东片区C3-3#/4#地块,纯宅地,计容总建筑面积约13.6万平方米,起始楼面价17500元/平方米;9月26日,江北区JB01-02-02-a、JB01-02-02-b、JB01-02-03-a(槐树路7#-1、7#-2、8#)地块,商住混合,计容建筑面积约11.4万平方米,起始楼面价17200元/平方米。

“要看宁波楼市会否转向,也许要等这几块地拍出的结果,还要等新的房贷政策在宁波最终落地后各大银行的房贷利率怎么定,以及市里会出什么样的新政策。”某业内人士分析说。

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