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“信用管理”或可破解物业纠纷乱局

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透明售房网 2019-09-05 来源: 宁波日报
[摘要] 信用、信任、信托,一个“信”字界定了业主和物业公司的关系,也涵盖了物业服务的主要内容。只有抓住了“信”这一牛鼻子,才能从源头上化解物业纠纷。

江北区住建局在全市率先对“小区管家”实施信用管理,企业一旦有不良行为记录,可取消评选、评先、限制其参加前期物业管理招投标等,近5年来已劝退10余家不负责的“管家”(9月2日《宁波日报》)。

随着房地产业的快速发展和城市化进程的加快,物业服务在城市生活中占据越来越重要的地位,物业纠纷也越来越多。有的物业公司认为,业主拒交物业费,巧妇难为无米之炊;而一些业主则说,物业管理服务不到位,当然就抵制交费。这成了一个难以破解的怪圈。

由于行业规则不健全,物业服务合同粗糙,对这类纠纷的处理认识也不统一。比如,业主能否以服务质量有瑕疵为由要求少交或者免交物业费,各地法院做法不一,有的支持,有的不支持,有的判令业主在物业公司履行义务之后全额支付物业费。

这种“事后解决”的诉讼方式成了隔靴搔痒。同一个小区,今年解决一批,明年再来一批,没完没了,根源就在于业主与物业公司的法律关系很难界定。大家通常认为物业公司与业主是一种服务合同关系,但目前物业服务合同普遍内容粗略,大多只对物业公司的服务项目进行约定,而对于物业服务应当达到何种标准往往不明确,这导致业主认为物业公司“只收钱不办事”、物业公司认为业主“少交钱还要多办事”的认识差异。

如何从源头上破解物业纠纷乱局,缔造和谐的物业与业主之间的关系?“信用管理”的做法值得一试。

信用,是物业公司竞争力的根本。不可否认,物业纠纷有相当一部分是物业公司服务不到位引起的,如物业公司清洁人员不按时保质完成清洁工作、不按期整理草坪修剪树枝等,如果没有信用档案,前期物业的招投标很容易陷入“减价降质”的不正当竞争,后续服务也就难以保证质量。用“信用管理”为物业公司打分,可以督促物业公司做好管理服务。

信任,是业主与物业公司关系的基石。物业服务为何标准难定?就是因为物业服务涉及居民生活的方方面面,不可能以合同的形式作出明确细致的约定。当合同关系不足以规范物业公司行为的时候,业主与物业之间的“信任”关系就变得尤为重要。如果把物业公司比作“管家”,自古以来找“管家”都是基于信任,而不仅仅是用一纸契约来约定。

信托,是物业公司履行合同的一项重要内容。基于物业服务的特殊性,业主与物业公司之间的法律关系一直存在诸多争议,有雇佣、委托、服务、代理等多种说法。事实上,业主与物业公司还有一种更重要的关系就是信托,业主通过合同将对共有部分的管理权信托给物业公司,使其对小区内的专有部分进行管理。当下,有相当一部分所谓的“服务不到位”,比如高空抛物、绿化上搭晒等现象,就是某些不文明的业主自身的行为,基于全体业主的信托,对这些违法、不文明的行为行使管理权,也是物业的一项重要工作。

信用、信任、信托,一个“信”字界定了业主和物业公司的关系,也涵盖了物业服务的主要内容。只有抓住了“信”这一牛鼻子,才能从源头上化解物业纠纷。

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