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你手里的房屋买卖合同存在霸王条款吗?这几项请注意

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透明售房网 2018-12-11 来源: 中国宁波网
[摘要] 你手中的存量房屋买卖合同、租赁中介合同中是否会存在“霸王条款”?

你手中的存量房屋买卖合同、租赁中介合同中是否会存在“霸王条款”?

今天下午,宁波市市场监管局召开了全市存量房屋买卖、租赁中介合同格式条款点评会议,邀请宁波大学法学院教授、博士生导师郑曙光对171份存量房屋买卖中介合同、102份存量房屋租赁中介合同存在问题进行综合书面点评,以进一步做好存量房屋买卖、租赁中介合同格式条款规范监管工作,维护合同双方当事人的合法权益。

(图为点评会议现场。)

“委托评审的171份存量房屋买卖中介合同、102份存量房屋租赁中介合同,共发现不合法条款255条、不合理条款489条、表述不当(不准确、不完善)129条。”郑曙光说。

据了解,在审查过程中,大多数的房屋买卖、租赁中介合同能较好地分配双方的权利义务关系,通过合同条款的针对性设计以保障双方的合法权益。

但是,也有相当部分合同条款存在经纪(居间)企业、出租人利用优势地位通过格式条款有免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者主要权利情形。如:公积金贷款失败后不当排除消费者救济方式的选择权、不当排除中介方在中介服务中应当提供的服务义务与责任、排除消费者格式条款的解释权;出租人法定的房屋维修义务、出租人给承租人造成损失相应的赔偿责任等等。

针对专家评审团的意见和书面反馈,会后,我市市场监管局将下发各县(市)、区市场监管局、功能区分局和涉及企业评审修改意见,限期经纪(居间)企业要根据修改意见和市场监管局的整改意见及时整改、修改完善,并根据《浙江省合同格式条款备案办法》将修改后的合同文本重新在“浙江省合同格式条款备案系统”备案;市局、区县(市)市场监管局和功能区分局将在适当时间对修改情况进行检查,拒不修改依据法律法规进行处罚,并向社会公告,确保点评落到实处。

新闻多一点:

存量商品房买卖合同“问题条款”点评

点评1:公积金贷款失败后不当排除消费者救济方式的选择权 

【条款样式】乙方(指购房方)如需按揭贷款,所发生的一切费用均由乙方承担。乙方公积金如有疑问,丙方有权转为商业贷款。

【点评意见】商业贷款是一种利率相对较高的贷款方式,对于购房者而言,如能考虑其他借款或贷款方式的,应准许购房者选择其他方式。上述条款中,赋予丙方(中介方)有单方面选择商业贷款的权利,侵犯了购房者的选择权。

【建议修改】乙方(指购房方)如需按揭贷款,所发生的相关费用均由乙方承担。乙方有权选择采用公积金贷款还是商业贷款。乙方公积金贷款如存在问题,应及时通知甲方与丙方,由乙方决定采用现金支付还是商业按揭贷款。 

点评2 :不当排除中介方在中介服务中应当提供的服务义务与责任

【条款样式】乙方(指购房方)对上述房屋进行现场考察并已对房屋相关证件确认无异,愿意购买此房屋。丙方(指中介方)认可甲乙双方的确认行为。

【点评意见】根据《宁波市房地产中介服务条例》第18条规定,中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查,并且将中介服务机构知道或应当知道的相关信息告知合同其他方。将现场考察与对房屋有关证件的核查责任推给了购房者,这显然是一种加重消费者责任而免除中介方自身责任的行为。

【建议修改】乙方(指购房方)对上述房屋进行现场考察并已对房屋相关证件确认无异,愿意购买此房屋。丙方(指中介方)也已对买卖房屋产权的合法权、真实性进行了审查。

点评3 :格式条款的解释权归属问题

【条款样式】本合同中由本公司(指中介公司)负责解释。

【点评意见】根据《合同法》的规定,对于格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。

合同制定方企图通过合同约定的方式对条款进行解释,显然有减轻其责任的嫌疑。

【建议修改】合同解释权具有法定性,无需在格式合同中作出约定。因此,我们建议删除此条款。

点评4 :定金、违约金、赔偿金适用规则混乱

【条款样式】如甲方(出卖方)违约,甲方退还乙方定金,并支付违约金××元,如乙方(买受方)违约,定金不予退还,违约方还须承担甲、乙双方全额中介费,实际损失超过违约金额的违约方应据实赔偿。

【点评意见】根据我国合同法相关规定,违约金和定金罚则仅能选择其一来执行。根据《合同法》,在合同条款上约定了违约金时,如守约方损失少于约定违约金的,守约方在主张了违约金后不能再主张赔偿金。上述条款没有理清定金、违约金、赔偿金三者的关系。

【建议修改】对于属于合同存在违约情形的(如逾期付款、逾期交房等),按每逾期一天,按房款总价的万分之五承担违约责任。对于逾期10日以上,经权利人催告后仍未在合理期限内履行的,守约方有权解除合同。

对于解除合同的,可以按房款总额20%承担违约责任,也可以按定金罚则处理。如按定金罚则处理,甲方(出卖方)违约,甲方加倍退还乙方定金,如乙方(买受方)违约,定金不予退还。

由于一方违约给另一方造成损失的,违约金不足以弥补损失的,有权主张赔偿损失。违约方还须承担甲、乙双方全额中介费。

点评5 :约定的违约金过高

【条款样式】甲方(出卖方)承诺在交房后15个工作日内办妥该房屋名下全部户籍的迁移手续。若在原约定日最末一天的次工作日起至第10个工作日内仍未办妥户籍迁移手续的,甲方同意按房屋总价的20%赔偿于乙方,直至履行完毕为止。

【点评意见】根据我国合同法相关规定,违约金具有补偿性,以实际损失为约定基础。超过10个工作日,则要对方承担房屋总价的20%违约金显然过高。

【建议修改】每逾期一天,按房款总额万分之五计付;对严重违约解除合同的,可按房款总额20%主张违约金。 

租赁合同“问题条款”点评

点评1 :出租人法定的房屋维修义务不应免除 

【条款样式】租房期间的其它约定事项:水电及电话和闭路电视的使用费由使用人(乙方)负担。

【点评意见】根据《合同法》,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。房屋租赁合同仅约定承租人需承担水费、电费、物业费等费用,未约定出租人需承担房屋及其附属设施自然损耗下的维修费用,免除了出租人应承担的维修义务。出租人对出租房屋的维修义务是法定的,不能免除。

【建议修改】租房期间的其它约定事项:水电及电话和闭路电视的使用费由使用人(乙方)负担。非使用人原因导致的房屋及其附属设施自然损耗下的维修费用由出租人(甲方)负担。

点评2:合同因拆迁可提前终止,但应提前通知,各项费用仍应按实结算 

【条款样式】租赁期间因拆迁,本合同自行终止,乙方应及时搬迁,拆迁补偿归甲方所有,与乙方无关。

【点评意见】考虑到合同因拆迁提前终止,会给承租人带来影响,因此,出租人应履行通知义务与合理安排迁出时间,相关费用也应如实结算。仅规定双方互不承担责任,在一定程度上减轻了出租人的责任,加重了承租人的义务。

【建议修改】承租期间如因拆迁情形发生,承租合同应予终止时,应提前___个月书面通知乙方。各项费用应按实结算。因国家建设给予的补偿或赔偿,双方按国家或地方政府的相关规定办理。

点评3:出租人给承租人造成损失,相应的赔偿责任不应免除 

【条款样式】乙方确认,在签订本合同时已知晓的房屋(场地)的性质、法律地位、风险和现状,自愿承租标的房屋(场地)并且不要求甲方提供相关权利文件或证明。除非甲方违反本合同的约定,否则乙方不能向甲方提出任何形式的赔偿、追索、返还租金等要求。

【点评意见】出租场地、房屋是否具有产权证书是出租人应当告知的事项,并不能以乙方(承租人)确认可免责。涉及到无房产的房屋(场地)出租会引发租赁合同无效的法律后果,出租人是主要责任方,应承担相应的民事责任。以“乙方确认”为实质上是出租人利用格式条款来免除自身应承担的责任。

【建议修改】在签订本合同时甲方应如实告知产权相关事实,提供相关权利文件或证明。因甲方未如实提供产权证书,造成合同无效或提前终止的,甲方应承担相应赔偿责任。

点评4 :出租人的法定的通知义务不应免除 

【条款样式】合同期满,乙方不续费,也未通知甲方而自行锁门离去,甲方有权入室清理,乙方遗留物件不受保护。

【点评意见】根据《合同法》 “合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同终止后,考虑到承租人外出、暂时性失联或留有贵重物品等情况,如不事先通知,就进行清理,可能会对承租人造成损害,出租人应当履行相应的通知义务。

【建议修改】 若合同到期后,乙方未及时归还房屋,自行锁门离去,甲方按合同约定的通信地址进行通知,要求在合理期限内清场,乙方不予理会的,甲方有权在第三方见证下入室清理,给甲方造成费用的,由乙方赔偿损失。

点评5:居间人的义务并不仅仅局限于表面上的合同促成 

【条款样式】合同签字生效,视作中介成功,中介方合法取得佣金,中介结束。日后双方发生变更或违约,中介方佣金不作退还。

【点评意见】根据《合同法》 “居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

如果表面上合同促成了,但是由于居间人存在隐瞒事实或提供虚假情况下,仍应承担相应责任。

【建议修改】合同签字后视作中介成功,中介费      元由乙方承担并于签字当日付清。日后双方如发生变更或合同不能履行的原因非中介方违约行为所引起,此佣金不予退还。

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